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新板特區、新板房市供給驟降房價無法檔

雙北市逆勢再漲、新板特區捷運套房

房產經理人林仲春為您服務~

【住展房屋網/台北報導】今年上半年打房政策利空不斷，下半年選舉干擾頻仍，到底對房市產生多大衝擊呢？據住展雜誌統計，今年第三季北台灣總推案量為2,927.18億元，若與今年第二季的3743.33億元相比，減少逾816億元，季減幅約21.8%；若與去年同期的3880.07億相比，驟減逾952億元，年減幅高達24.6%，顯示今年第三季新增供給量明顯減少。

連兩年破兆　桃園竟衝第二

截止今年10月底為止，北台灣總推案量僅約1.03兆，較去年同期的1.16兆元減少約1千3百億元。因為選舉因素，業者大多避開11月推案、且把推案時間延至明年，今年11月加12月總推案量低標約1千億、高標約1千4百億元，全年預估量約落在1.13億至1.17億之間，較102年的1.34兆減逾1成以上。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣全年推案量已連續兩年突破1兆元，而今年北台灣推案量占全年GDP約7.8%。若從北台灣各縣市推案量觀察，新北市仍坐穩最大供給量的王座，前十月推案量逼近台北市2倍，供給量差距越拉越大。更令人跌破眼鏡的是，台北市前十月新增案量竟比桃園還少。

由於北市推案量減少而桃園案量續湧，桃園在Q3正式擠下北市，成為北台灣推案量第二大的縣市。此現象不禁令人好奇，到底是台北市供給量嚴重不足、還是桃園地區供給量過多？

基隆推案結冰　宜蘭逆勢站穩

不過供給量下滑最嚴重的並不只是台北市，基隆市情況更加嚴竣。基隆市在今年第三季，推案量竟然只剩約10億，前十個月總案量竟不到40億，平均一個月的供給量在有4億以下，房市可以說是進入『冰河期』，建商推案信心降至冰點，新建案屈指可數。

一般而言，秋末至冬季因為天候轉冷又多雨，是基隆房市的淡季，夏天則是旺季；但今年6月開始，基隆弊案連環爆，業者噤聲轉趨低調，原預計公開的指標案索性喊卡，線上新案亦無強銷動作、釋出廣告量極少，買氣難以拉抬。

倒是位在東台灣的宜蘭地區，其買氣相對平穩，全年推案狀況似乎不受選舉影響。現宜蘭地區主要都會區如宜蘭市、羅東的市區外圍，千萬以下的低總價透天產品持續湧現，買氣仍舊不差，主要還是以自住型買盤為大宗。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，北台灣業者推案信心度不足、推案量明顯減少，但因為市場資金充沛、低利率環境不變，資金成本還在相對低檔，且近月來各界焦點鎖定在選舉，打房議題杳然無蹤，讓業者擁有更多籌碼『以拖待變』，因此各縣市新成屋、預售屋房價漲多跌少，又以大台北型態最強。

打房力道縮　大台北反漲

何世昌分析，雖然台北市近月成交量未見回升，但整體呈現『多數新案開高價、少數舊案稍降價』的趨勢，再加上部份賣得動的個案成交價仍往上抬，如「中山文華」、「住安中研」等案，使10月平均房價來到93.8萬／坪，較Q3均價微幅上漲0.8萬／坪，創下歷史新高。

新北市平均房價由Q2高點的43萬／坪，Q3往下滑至42萬／坪，10月又漲至42.4萬／坪，較Q3均價小漲0.4萬／坪，交易較熱絡的個案如「台北時上」、「Super1」，而後者更已計畫推出第二期。唯大台北若非小坪數、且又堅守高價不放的建案，成交狀況大多不佳。

這也不禁令人憂心，在政策利空與選舉連環夾擊之下，大台北房價尚且難跌，選後房價真的壓得住？江揆承諾房價所得比降到10倍以下，真有兌現的機會嗎？

宜蘭漲幅大　桃園價回跌

房價持續上漲的還有宜蘭地區，因買氣相對較佳，平均房價由Q3的20.5萬／坪，10月漲至21萬／坪。何世昌分析，宜蘭是今年北台灣漲幅最大的區域，Q1平均房價只約17萬／坪，之後一路強勢上漲突破2字頭，顯示房市『資金東移』是方興未艾。

新竹地區10月房價雖有小漲，揚升至23.6萬／坪，主要是由小坪數產品所帶動，但區域市場買氣依舊萎靡，且均價未回到6月高點的24萬／坪。基隆市則因弊案與買氣疲弱拖累，10月平均房價停滯在21萬／坪文風不動。

桃園地區10月平均房價25.1萬／坪，較Q3均價25.6萬／坪略降0.5萬／坪。跌價的因素除大環境影響外，主要是供給量多，而市場買氣未跟上，且高價使台北客縮手，北客比例降至低點，使房價漲多回吐。唯市場預期，年底桃園升格、且明年底機場捷運通車，桃園房價可望重拾漲勢。至於是真是假，就得交由時間驗證了。