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新板房市、新板特區

就是非重劃區不買、新板房產經理

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【文/住展雜誌】一直以來都有人問，在哪買房較好賺？市中心？河岸旁？還是風景優美的山間別墅？專家的解答是：重劃區。為什麼重劃區雀屏中選？我們有七個超威的理由，讓您一看就秒懂……

雖然近期市況稍淡，但已有眼尖的購屋者發現，新重劃區內的首宗建案卻賣得「嚇嚇叫」。部份民眾霧裡看花，不明究理，甚至懷疑熱賣消息的可信度；但在不動產打滾的老手，一眼就看出其中緣故。

究竟重劃區房市、尤其是新開發的重劃區到底有什麼魅力，能讓購屋者前仆後繼搶進？為此我們從「自住」與「投資」兩大面向切入，並舉出重劃區自住與投資皆宜的七大理由，讓您一看就懂買重劃區的好。

就是非重劃區不買

理由一》質感優異支撐價格

首先，重劃區對自住的購屋者而言，它具備規劃完善的居住環境，比起擁擠老舊的舊市區，質感相對優質。以興建巴洛克建築聞名的君邑建設董事長鍾文欽表示，重劃區內不僅街道整齊，且建案大多會爭取「沿街步道式開放空間容積獎勵」，所以建築物臨路退縮，街道路寬與建築物棟距更大，看起來賞心悅目。

一般來說，重劃區「綠覆率」通常比舊市區高；所謂綠覆率，指的是區域內綠化的程度。鍾文欽說，重劃區的綠地、公園往往較多，因此居住環境更勝舊市區。

長年耕耘重劃區的玖都建設董事長吳俊億解釋，舊市區環境相對凌亂擁擠的原因，是因早年政府發布都市計畫後只建設主要道路，等到城市發展成熟、公共設施不足後，才再增設公共設施（如道路、綠地、人行道）。但舊市區人口稠密，幾乎沒什麼空地，連政府也無地可用，若要徵收又常引發民怨，因此舊市區公共設施總是不夠。

相較於舊市區，重劃區卻截然不同。吳俊億補充說，重劃區是先把全部的公共設施先建構完成，然後再讓業者進去開發，接著才會有民眾遷入居住；所以重劃區的公共設施相當完備、公園綠地又多，加上嶄新大樓林立，市容美觀。

如果把房地產視作商品，那麼重劃區就是百貨專櫃裡包裝最好看、質感最好的產品。因為商品本質好，就容易賣到好價格，增值幅度就大。

君邑建設董事長鍾文欽分析，毗鄰舊市區的重劃區發展潛力最雄厚。

理由二》建設資源相對較多

不動產投資必勝守則中兩條恆久不變的定律：一要有建設，二要有遠景；一個地方建設多、遠景亮麗，不動產價格才有更大的增值空間。而在台灣，不少重劃區都具備這種特性。

建設與遠景的關鍵，就是政府的態度；只要政府扶植，把建設資源挹注到重劃區，那麼重劃區就會充滿無限遠景。

擅長規劃豪宅的中悅建設副總翁茂槐分析，政府若能把重劃區結合國土規劃，重劃區會更具發展性、角色定位會愈加清楚，像桃園航空城的形象就很鮮明。重點是，「重劃區的成敗，掌握在政府手上」，政府願意投注資源，重劃區就會產生強而有力的遠景。

誠然，政府在重劃區發展過程中，始終扮演關鍵性角色。若檢視昔日經驗，舉凡政府傾力支持的重劃區，房價幾乎呈數倍跳漲；較早如南投中興新村、北市信義計畫區，前後者分別因為省政府、台北市政府的遷入，促成重劃區繁榮興盛。

近期又如桃園青埔特區、淡海新市鎮，前者因桃園航空城、雙鐵共構與產專區招商，後者因淡海輕軌，短短幾年之內房價就三級跳。可見得只要重劃區獲得政府垂青，就等於投資獲利的保證。

中悅建設副總翁茂槐認為，重劃區成敗全視政府態度，投資人應跟政府腳步走。

理由三》住戶水平差距較小

俗話說「千金買厝，萬金買厝邊」，講的是好的鄰居比好房子更難找。因此，在市場上有一種購屋者，對同社區住戶水平的要求更甚於價格，他們寧願花更高的價錢、入住單價較高的社區，求的就是想和社經地位相同、或者與生活調性相近者作鄰居。

但若是在舊市區，即使同社區住戶水準相近，與鄰近的社區住戶性質仍可能有落差；不過若是在重劃區，就較少有這類困擾。

因為想住到重劃區的民眾，對居住環境普遍有較高的要求，再加上重劃區開發時，同區建案成交價格差距有限，在價格部份就篩選過一次，所以入住者水平落差並不大。不像舊市區發展時間長，每段時間的房價級距落差大，多少有龍蛇雜處的情況發生。

另一方面，重劃區的土地產權單純，建商買地、標地大多一大塊、一大塊的買，開發興建之後，較少有「地主戶」的抗性，只有少數合建案才有地主保留戶。因為對一些要求較高的購屋者而言，地主戶的問題可能較多，成為社區管理的阻礙；而這種煩惱，在重劃區較少發生。

理由四》社區規劃更大更好

台灣不分南北，大多數購屋者偏好平面車位，不太喜歡機械式車位；或者希望車道出入動線規劃要流暢，起碼車道出入口的路寬不要太窄，免得開車出入都像在玩「電流急急棒」。

可是台灣地小人稠，各主要都會區開發都近飽和，舊市區建案基地越來越小；當建築基地縮小，社區要有好規劃確實不容易。所以有些位在巷弄內的建案，其車道出入口就只能設在窄巷當中；甚至有的建案規劃成升降車位，而升降梯開口與馬路之間，就僅約一個車身的距離。這對開車族而言，實在很不友善。

但若在重劃區，上述景象就很少出現。中悅副總翁茂槐解釋，重劃區土地大塊且完整，較能做出更好的規劃；像車道、出入動線的設計會更完善，居民出入也更安全、方便。如果是舊市區的小基地建案，在先天不足的缺陷下，就難以要求面面俱到。

君邑董事長鍾文欽則說，重劃區的建地通常較大且完整；方整的建地不僅容易規劃，其建築物採光、通風也會較好。不像舊市區的建地東凸一塊、西凹一塊，或者夾在水泥叢林之中，當基地條件差，社區部份戶別的採光、通風，乃至於座向、格局都不會太好。相比之下，重劃區的建築規劃具先天優勢，這也是宜居的項目之一。

玖都建設董事長吳俊億建議，重劃區長短線都充滿機會，但投資前應先設定投資目的。

理由五》分期加價先買先贏

重劃區可建用地多，因此衍出生一種特殊的房市機制：分期推案、分期加價。普遍來說，建商為了提高營運效益，若到重劃區買地，通常不會只買一塊、推案也不會只推一個，而是會陸續買入數塊建地，然後分一期、二期依序推出。

分期只是推案時間先後的慨念，分期推案時，建案名稱也不盡然一樣。業者為了刺激銷售，創造出「分期加價」的遊戲機制；所謂「分期加價」，就是越晚期推的建案單價愈貴，意即第二期賣得比第一期貴、第三期賣得比第二期貴，依此類推。

「分期加價」機制發展至今，幾乎所向披靡、屢試不爽。市場上的投資老手都曉得，買第一期建案，可說是「躺著賺」，因為後面幾期開價往往更高。等到後幾期建案高價開出，先前入手的標的就有了利潤；尤其重劃區開發初期單價通常較低，更容易受到投資、置產者青睞。

吳俊億談到，重劃區房市投資，以長線布局獲利最為豐厚，他也建議投資者看長不看短，因為短線賺到的錢，只是長線獲利的皮毛而已。翁茂槐也秉持同樣看法，他認為長線布局最為理想，並不建議短期投機買賣。
不過吳俊億強調，投資重劃區房市，無論是長、中、短線都很適合，因為每一段都可能有利可圖；重點在於，投資者要衡量自己的信用能力、設定投資目的，關鍵是要達到自己的投資目的，投資時間長短不是唯一衡量的因素。

理由六》交易頻仍價格易漲

或許有人會好奇，台灣房價為什麼會易漲難跌？成因之一，是因為土地價格不斷走高所致。土地，是建商蓋房子的「原料」之一，通常占據成本比重最高；假使土地價格飆漲，那麼建商就會提高房屋售價。唯有如此，建商才有錢買下一塊地來開發、推案。

根據歷史經驗，重劃區進入開發階段，若建商想到重劃區自行推案，當然要先備好土地；至於土地的來源，除了參與徵收所配回的土地外，還可向民間地主購買，或者向政府標購抵費地。

由於重劃區開發初、中期，推案量通常較大，土地買賣就很火熱；當土地頻繁換手，市場氣氛熱不可遏，價格就容易被推高。地價一高，便會立即反映房價上，新建案開價多會往上漲；再者，重劃區推案多，開價有高有低，高單價個案拱相對低價案，一案拱一案，價格就會快速揚升。

重劃區進入開發晚期，區域發展趨於成熟，區內素地變得稀有，土地交易量雖會大大減少，但一旦菁華土地成交出現天價，反易帶動房價攀升，顯示地價漲跌對房價的影響有多深遠。

然而，鍾文欽提醒投資者，無論長線置產或短線買賣，萬般拉抬都只為出，最後還是得由自住客接手。若是重劃區人口成長強勁，則長久持有也不必擔心；反之，若人口成長量偏低，則應留意供給過量或超漲的風險。

理由七》房價翻倍成領頭羊

雖然重劃區從規劃、重劃、開發到成熟，往往需要數十年時間。可是在開發成熟、生活機能完備後，重劃區內的房價幾乎都比區外的還要高，甚至會成為該行政區的最高價。

重劃區開發成熟，價格更甚周邊的例子不勝枚舉，台北市如民生社區、信義計畫區、大直重劃區；新北市如板橋新板特區、三峽北大特區；桃園如中正藝文特區、龍安特區，以及蘆竹南崁等重劃區。
上述重劃區在重劃前、開發後，不僅價格翻倍上漲，且已成為區域房價領頭羊，早年猶豫、或看走眼不敢買的，現在都在「搥心肝」。

鍾文欽認為，與舊市區接壤的新重劃區，其發展潛力最強；因為重劃區發展前期欠缺生活機能，若靠舊市區近，就能補足生活機能的不足，民眾遷入意願更高，更易推升重劃區區域發展與房價。
翁茂槐也說，任一城市的發展進程都是以「同心圓」往外擴，投資距舊市區近的新重劃區成功機會相對高，獲利也應會相對好。他還主張，投資重劃區也必須慎選地段，尤以正臨主幹道、交通機能好的路段，以及正臨公園綠帶者為佳，因為房地產講的就是「地段、地段、地段」，重劃區也不例外。

重劃區開發成熟後，不僅市容美觀，房價也相對周邊高。

北台灣重劃區明年大戲登場

在選舉之前，部份縣市長為了避免被批評炒作房地產，暫停重劃區抵費地標售作業；但選舉過後，國內政治局勢暫時塵埃落定，預計抵費地標售將風起雲湧、傾巢而出，而業者也都摩拳擦掌等待標購和推案。

以新北市而言，預計明年會有三重的二重疏洪道重劃區、八里的台北港特定區、鶯歌的鳳鳴重劃區，會展開抵費地標售作業；另將升格的桃園縣也陸續有經國重劃區、中路重劃區的抵費地標售戲碼登場。可以想見，明年上述重劃區推案將會熱鬧滾滾，對想要卡位新重劃區的投資者，將是大展身手的好機會。

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